Yksiö, kaksio vai varoituskolmio?

Kiinteistöihin voi sijoittaa monella eri tavalla. Voi ostaa pörssinoteeratun kiinteistösijoitusyhtiön osakkeita, sijoittaa asuntorahastoon tai hankkia suoraan esimerkiksi sijoitusasuntoja. Asuntosijoittamisen kannattavuudesta on aiheellisesti käyty viime aikoina keskustelua mediassa.

Eliten markkinahavaintojen perusteella sijoitusasuntojen hinnat ovat nousseet viime aikoina voimakkaasti ja alalle on tullut paljon uusia vuokranantajia, jotka ovat sekä yksityissijoittajia että sijoitusrahastoja. Tuottovaatimus – käytännössä prosentuaalinen tuotto hankintahinnalle – on laskenut vuokra-asunnoissa jo pidemmän aikaa. Eliten näkemyksen mukaan vuokra-asuntosijoituksia ei ole perusteltua lisätä eikä hintojen nousun jatkumisesta ole mitään takeita. Toisaalta toteutunut hintojen nousu voi mahdollistaa myös aiemmin tehtyjen asuntosijoitusten kannattavan myynnin.

Mistä tuotto syntyy?

Sijoituskiinteistöt ovat juuri niin arvokkaita kuin minkä verran niistä voi saada vuokratuottoja. Kun sijoittajan tuottovaatimus laskee, mutta muut tekijät pysyvät muuttumattomina, syntyy arvonnousua. Sijoituksen tuotto koostuu aina sekä vuokratuotoista että arvonmuutoksesta. Arvonmuutos on realisoitumatonta silloin, kun sijoituskohteen tasearvoa korjataan arvioidun arvonmuutoksen määrällä. Arvonmuutos realisoituu silloin, kun sijoituskohde myydään.

Kun arvioi, millainen sijoitusrahasto on itselle sopiva, on tärkeää selvittää, mistä rahaston tuotto muodostuu. Kuinka paljon rahaston tuotosta on realisoitumatonta arvonnousua ja kuinka paljon vuokratuottoja?

Suurempaa tuottoa toimitiloista

Asuntojen lisäksi Suomessa on monia mahdollisuuksia sijoittaa rahastojen kautta myös toimitiloihin. Eliten näkemyksen mukaan Suomen talouden viimeaikainen suotuisa kehitys tukee toimitilojen tuloksellista vuokrausta. Toimitilojen vuotuinen nettovuokratuotto ennen rahaston kuluja ja vieraan pääoman kustannusta on tällä hetkellä 6–8 prosentin suuruusluokkaa, kun taas monilla paikkakunnilla sijoitusasuntojen nettovuokratuotot ovat 4 prosentin molemmin puolin. Suurempi tuottoprosentti perustelee paremmin sitä, että rahastot käyttävät sijoituksissaan velkavipua.

Erikoissijoitusrahasto Elite Vuokratuotto tarjoaa mahdollisuuden sijoittaa ammattimaisesti hallinnoituun ja hajautettuun asunto- ja toimitilasalkkuun. Pääasiassa pääkaupunkiseudulla sijaitsevat asunnot tuovat vakaata kassavirtaa, kun taas toimitilat parantavat kokonaistuottoa suuremman tuottoprosentin ja oman aktiivisen vuokraustoiminnan ansiosta. Rahasto tavoittelee 7–9 prosentin kokonaistuottoa ja 4–5 prosentin vuotuista voitonjakoa.

Tuottotavoite ei ole tae tulevasta tuotosta.

Jaakko Ristola
Johtaja, kiinteistövarainhoito
Elite Varainhoito Oyj