Toteutunutta vuokratuottoa vai spekulatiivista arvonnousua?
Viime vuosina markkinoille ovat rynnänneet kiinteistöihin ja vuokra-asuntoihin sijoittavat rahastot. Nykyisessä matalien korkojen tilanteessa, rahastojen suosio on ymmärrettävästi ollut kova. Kiinteistörahastot ovatkin pärjänneet hyvin viime vuosina.
Rahastojen tuottolupaukset ovat 7 - 10 % vuosituoton tuntumassa, joka tässä korkoympäristössä vaikuttaa erittäin houkuttelevalta. Monia mietityttää onko asunto- ja kiinteistörahastoissa eroja ja miten nämä erot vaikuttavat sijoittajan saamiin tuottoihin?
Keskeisiä eroja rahastoissa ovat:
1. Vuokratuoton osuus rahaston kokonaistuotosta
Usein rahastossa vuokratuoton todellinen osuus kokonaistuotoista kaikkien kulujen jälkeen jää alle 2 %: iin vuodessa. Suuri osa rahaston tuotosta perustuu siis spekulatiiviseen arvonnousuun. Mikäli arvonnousua ei tapahdu, jää sijoittajan tuotto 2 %:iin tai jopa alle sen.
Elite Kiinteistökehitysrahaston Syöttörahasto pyrkii maksamaan vuokrakassavirtaan perustuvaa tuottoa sijoittajalle vuosittain 6 – 7 %.
Tämä on selvästi kilpailijarahastoiden vuokratuottoja suurempi vuokratuotto. Näin sijoittajan tuotto ei perustu spekulatiiviseen arvonnousuun, vaan realisoituneeseen vuokratuloon.
2.Passiivinen vai aktiivinen salkunhoito
Hyvin usein asunto- ja kiinteistörahastojen salkunhoito on pääosin passiivista. Tämä tarkoittaa valmiin salkun päällä istuskelua. Asuntoja tai kiinteistöjä hoidetaan lähinnä siten, että ne pysyvät kunnossa ja vuokrattuina. Kohteiden arvonnousu perustuu pääasiallisesti markkinoiden yleiseen arvonnousuun. Aktiivista kohteiden kehittämistä ei juurikaan tehdä.
Elite Kiinteistökehitysrahastossa lähtökohtana on aktiivinen salkunhoito.
Tämä tarkoittaa sitä, että salkunhoitotiimi tekee jatkuvaa työtä sen eteen, että ostetun kiinteistön arvoa saadaan nostettua. Kehitystyö voi olla nykyisen kiinteistön vuokratuoton parantamista tai kiinteistön käyttötarkoituksen muutosta.
3.Sijoituskohteena asunnot tai toimitilakiinteistöt
Suurin osa Suomessa yksityissijoittajille tarjottavista rahastoista sijoittaa vuokra-asuntoihin. Näissä vuokratuotot ovat selkeästi toimitilakiinteistöjä matalammat (2-3 %)
Elite Kiinteistökehitysrahasto pyrkii sijoittamaan pääasiassa kasvukeskusten toimitiloihin, joissa vuokratuotot ovat historiallisesti olleet selkeästi korkeammat.
4.Rahastorakenne
Lähes kaikki yksityissijoittajille Suomessa tarjottavat rahastot ovat avoimia erikoissijoitusrahastoja. Erikoissijoitusrahaston salkku arvotetaan aina kun rahasto avataan uusille sijoittajille. Näin uudet sijoittajat ostavat rahasto-osuuden salkun sen hetkiseen vielä realisoimattomaan arvoon. Elite Kiinteistökehitysrahasto I syöttörahasto II Ky:n rakenne on suljettu kommandiittiyhtiö, johon ei perinteisesti ole mahdollista liittyä rahaston aloituksen jälkeen.
Elite Kiinteistökehitys I syöttörahasto II Ky on poikkeuksellisesti avattu uusille sijoittajille. Rahasto on avoinna 31.5.2016 saakka.