Toimitilojen vuokrasopimukset ja vuokran määrä poikkeusoloissa

6. Toukokuu 2020

Koronaviruspandemia on muuttanut toimitilojen vuokramarkkinoita, ja se aiheuttaa muutospaineita tilojen vuokrasopimusten ehtoihin. Vuokrasopimuksessa voi olla uudelleenneuvottelua koskeva lauseke, mutta lauseke on valitettavasti harvinainen. Osapuolet voivat myös ilman nimenomaista lauseketta neuvotella sopimusta tai sen osaa uusiksi. Nyt käsillä olevissa poikkeusoloissa on yleisesti suositeltavaa, että sopimuskumppanit reagoivat ongelmiin viipymättä olemalla yhteydessä toiseen osapuoleen ja pyrkimällä neuvottelemaan molemmille osapuolille sopivan ratkaisun tai vaihtoehtoisen tavan täyttää sopimusvelvoitteet.

Koronaviruksen aiheuttamat häiriöt liiketoimintaan voivat johtaa tilanteeseen, jossa sopimuskumppani ei pysty suoriutumaan sopimusvelvoitteistaan. Onko tällöin kyseessä niin sanottu ylivoimainen este (force majeure), jonka nojalla sopimuskumppani voisi vapautua suoritusvelvoitteestaan? Vuokrasopimuksessa voi tällaisten tilanteiden varalle olla force majeure -lauseke. Sopimuksessa on voitu myös määritellä, että sopimuskumppaneilla on oikeus purkaa sopimus, jos ylivoimainen este kestää yli sopimuksessa mainitun määräajan.

Force majeure -tilanteet tunnetaan myös yleisenä sopimusoikeudellisena periaatteena. Force majeure -lausekkeen tai -periaatteen soveltuminen ei ole itsestään selvää, vaan sen soveltaminen edellyttää aina tapauskohtaista arviointia sekä sopimukseen kuuluvasta riskinjaosta että tilanteen poikkeuksellisuudesta ja ankaruudesta.

Ylivoimaisella esteellä tarkoitetaan yleisesti tapahtumia,

  1. mitkä ilmenevät sopimuksen teon jälkeen,
  2. mihin sopimusosapuolet eivät voi vaikuttaa,
  3. mitkä eivät sopimusta solmittaessa ole olleet ennakoitavissa ja
  4. mitkä poikkeuksellisesti estävät sopimuksen ehtojen täyttämisen tai tekevät sen kohtuuttoman vaikeaksi.

Huomionarvoista on se, että kaikkien yllä mainittujen edellytysten tulee täyttyä, jotta kyseessä olisi ylivoimainen este.

Ylivoimaisen esteen täyttymisen kynnys on pääsääntöisesti korkea. Ylivoimainen este ei lähtökohtaisesti poista suoritusvelvoitetta kokonaan tai lopullisesti. Jos osa sopimusvelvoitteista on hoidettavissa, on tällaiset sopimusvelvoitteet pääsäännön mukaan toteutettava. Mikäli taas este poistuu, on sopimusvelvoite täytettävä välittömästi. Koronaviruksen aiheuttamaa myynnin heikentymistä tai kysynnän laskua ei lähtökohtaisesti voida pitää ylivoimaisena esteenä. Joissain tilanteissa koronaviruksen aiheuttamissa häiriöissä saattaa kuitenkin olla kyse ylivoimaisesta esteestä, jos esimerkiksi viranomainen kieltää tietyn toiminnan harjoittamisen kokonaan. Mutta tällainen arvio on aina tehtävä tapauskohtaisesti.

Elite Alfred Bergin asiantuntijat ja yhteistyökumppanit auttavat toimitilojen vuokraamiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä. Ota rohkeasti yhteyttä.

 

 

Teemu Pieviläinen
Senior Legal Counsel