Kiinteistösijoittamisessa on vaihtoehtoja

11. Huhtikuu 2019

Kiinteistöihin voi sijoittaa monella eri tavalla: ostamalla pörssinoteeratun kiinteistösijoitusyhtiön osakkeita, sijoittamalla asuntorahastoon tai hankkimalla suoraan esimerkiksi sijoitusasuntoja.

Vuokra-asuntomarkkina on muuttunut viime vuosina monella tavalla. Toisaalta asuntoja tarjoaa yhä useampi eri vuokranantaja, yksityisten asuntosijoittajien määrä on kasvanut ja asukkailla on yhä enemmän valinnanvaraa asuntojen suhteen. Toisaalta voimakas Suomen sisäinen muuttoliike on sekä lisännyt vuokra-asuntojen kysyntää että tehnyt vuokra-asumisesta aiempaa suositumpaa.

Markkinahavaintojen perusteella sijoitusasuntojen hinnat nousivat vuonna 2018 voimakkaasti, joskin hintojen nousu näyttää tasaantuneen alkuvuonna. Tuottovaatimus – käytännössä prosentuaalinen tuotto hankintahinnalle – on silti laskenut vuokra-asunnoissa jo pidemmän aikaa. Näkemyksemme mukaan vuokra-asuntosijoituksia voi lisätä pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa, vaikka asuntojen hintojen nousupotentiaali on tällä hetkellä hyvin rajattu. Toisaalta toteutunut hintojen nousu voi mahdollistaa myös aiemmin tehtyjen asuntosijoitusten kannattavan myynnin.

Mistä tuotto syntyy?

Sijoituskiinteistöt ovat juuri niin arvokkaita kuin minkä verran niistä voi saada vuokratuottoja. Kun sijoittajan tuottovaatimus laskee, mutta muut tekijät pysyvät muuttumattomina, syntyy arvonnousua. Sijoituksen tuotto koostuu aina sekä vuokratuotoista että arvonmuutoksesta. Arvonmuutos on realisoitumatonta silloin, kun sijoituskohteen tasearvoa korjataan arvioidun arvonmuutoksen määrällä. Arvonmuutos realisoituu, kun sijoituskohde myydään.

Kun arvioi, millainen sijoitusrahasto on itselle sopiva, on tärkeää selvittää, mistä rahaston tuotto muodostuu. Kuinka paljon rahaston tuotosta on realisoitumatonta arvonnousua ja kuinka paljon vuokratuottoja?

Suurempaa tuottoa toimitiloista

Asuntojen lisäksi Suomessa on monia mahdollisuuksia sijoittaa rahastojen kautta myös toimitiloihin. Näkemyksemme mukaan Suomen talouden viimeaikainen suotuisa kehitys tukee edelleen toimitilojen tuloksellista vuokrausta. Toimitilojen vuotuinen nettovuokratuotto ennen rahaston kuluja ja vieraan pääoman kustannusta on tällä hetkellä 6–7,5 prosentin suuruusluokkaa, kun taas monilla paikkakunnilla sijoitusasuntojen nettovuokratuotot ovat 4 prosentin molemmin puolin. Suurempi tuottoprosentti perustelee paremmin sitä, että rahastot käyttävät toimitiloihin sijoittaessaan velkavipua.

Elite Alfred Berg Vuokratuotto Erikoissijoitusrahasto tarjoaa mahdollisuuden sijoittaa ammattimaisesti hallinnoituun ja hajautettuun asunto- ja toimitilasalkkuun. Pääasiassa pääkaupunkiseudulla sijaitsevat asunnot tuovat vakaata kassavirtaa, kun taas toimitilat parantavat kokonaistuottoa suuremman tuottoprosentin ja oman aktiivisen vuokraustoiminnan ansiosta. Rahasto tavoittelee 7–9 prosentin kokonaistuottoa ja 4–5 prosentin vuotuista voitonjakoa.

Tuottotavoite ei ole tae tulevasta tuotosta.

 

 

Jaakko Ristola
Johtaja, kiinteistövarainhoito
Elite Alfred Berg